Prima paginaNoutatiNoi reguli in tranzactionarea terenurilor agricole in romania aplicabile din data de 13 octombrie 2020

Noi reguli in tranzactionarea terenurilor agricole in Romania aplicabile din data de 13 octombrie 2020

In data de 14 august 2020 a fost publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I nr. 741, Legea nr. 175/2020 (“Legea 175/2020”) pentru modificarea si completarea Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului (“Legea 17/2014”).

Legea 175/2020 aduce modificari substantiale in procedura de tranzactionare a terenurilor agricole, printre care cele mai importante sunt:

1. Noi categorii de preemptori si modificarea rangului acestora;

2. Extinderea termenului legal de exercitare a dreptului de preemptiune;

3. Conditii noi ce trebuiesc indeplinite de alte categorii de cumparatori;

4. Obligatia respectarii destinatiei agricole;

5. Prevederi fiscale noi;

6. Sanctiuni noi.

1. Noi categorii de preemptori

In afara conditiilor de fond si de forma prevazute de Codul Civil, la instrainarea terenurilor agricole situate in extravilan trebuie respectat un drept de preemptiune.

Au fost introduse noi categorii de preemptori si a fost modificat rangul acestora, astfel incat ordinea ce trebuie respectata imperativ este urmatoarea:

Rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, sotii, rudele si afinii pana la gradul al treilea inclusiv;

Rang II: proprietarii investitiilor agricole pentru culturile de pomi, vita de vie, hamei, irigatii exclusiv private si/sau arendasii .

Rang III: proprietarii si/sau arendasii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vanzarii;

Rang IV: tinerii fermieri;

Rang V: Academia de Stiinte Agricole si Silvice „Gheorghe Ionescu-Sisestiˮ si unitatile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, in scopul cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan cu destinatia strict necesara cercetarii agricole, aflate in vecinatatea loturilor existente in patrimoniul acestora;

Rang VI: persoane fizice cu domiciliul/resedinta situat/situata in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in unitatile administrativ-teritoriale vecine;

Rang VII: statul roman, prin Agentia Domeniilor Statului.

2. Termenul de exercitare al dreptului de premptiune. Alte prevederi procedurale

Termenul de exercitare a dreptului de preemptiune a fost majorat de la 30 de zile la 45 de zile lucratoare de la afisarea ofertei.

O alta modificare pe care o introduce Legea 175/2020 este aceea care prevede ca, daca vanzatorul sau preemptorul, persoana fizica, decedeaza inainte de incheierea contractului de vanzare, in forma autentica de catre notarul public sau inainte de pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare, toate avizele emise de structura centrala sau de structurile teritoriale vor fi anulate.

3. Noi conditii pentru alte categorii de cumparatori

In cazul neexercitarii dreptului de preemptiune in termenul mentionat de preemptori, terenul agricol poate fi vandut catre:

A. Cumparatori persoane fizice, care indeplinesc urmatoarele conditii, in mod cumulativ:

i. sa aiba domiciliul/resedinta sau sediul, dupa caz, situat/situata pe teritoriul national, pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare;

ii. sa desfasoare activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei;

iii. sa fie inregistrate la autoritatile fiscale romane cu minimum 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare.

B. Cumparatori persoane juridice, care indeplinesc urmatoarele conditii, in mod cumulativ:

i. sa aiba sediul social si/sau sediul secundar situate pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare;

ii. sa desfasoare activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare;

iii. sa prezinte inscrisuri din care sa reiasa ca, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezinta venit din activitati agricole, astfel cum este prevazut de Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal;

iv. asociatul/actionarul care detine controlul societatii sa aiba domiciliul situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare;

v. in cazul in care, in structura persoanelor juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii sunt alte persoane juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii trebuie sa faca dovada domiciliului situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan.

Cumparatorii mentionati mai sus trebuie sa depuna dosarul cu dovezile privind indeplinirea conditiilor in termen de 30 de zile de la data expirarii termenului de preemptiune de 45 de zile.

In situatia in care nici preemptorii nu exercita dreptul de preemptiune in termenul prevazut de lege si nici cumparatorii nu fac dovada indeplinirii conditiilor prevazute de lege, vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan se poate face catre orice persoana fizica ori juridica interesata.

4. Obligatia respectarii destinatiei agricole

Proprietarii terenurilor agricole situate in extravilan au obligatia sa le utilizeze exclusiv in vederea desfasurarii activitatilor agricole de la data cumpararii, iar in situatia in care pe terenul agricol exista investitii agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei si irigatii exclusiv private se va pastra destinatia agricola a acestei investitii. 

5. Prevederi fiscale noi

Prin introducerea unor impozite noi substantial marite, procedura de vanzare va fi ingreunata.

In cazul vanzarilor succesive ale terenurilor agricole situate in extravilaninstrainate inaintea implinirii unui termen de 8 ani de la cumparare, Legea 175/2020 prevede plata unui impozit de 80% din suma ce reprezinta diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare, in baza grilei notarilor din perioada respectiva.

O regula asemanatoare este incidenta si in situatia instrainarii indirecte a unui teren agricol situat in extravilan, detinut de o societate, teren ce reprezinta mai mult de 25% din activele respectivei societati. Astfel, in cazul instrainarii directe ori indirecte a societatilor mentionate mai sus, inaintea implinirii unui termen de 8 ani de la cumparare, se instituie obligatia platii unui impozit de 80% din diferenta de valoare a terenului respectiv dintre momentul cumpararii terenului si momentul instrainarii pachetului de control. In acest caz, impozitul pe profit privind diferenta de valoare a actiunilor sau partilor sociale vandute se va aplica la o baza redusa proportional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective in activele fixe, orice dubla impozitare fiind interzisa.

Prevederile privind impozitarea, mentionate mai sus nu se aplica reorganizarii sau realocarii de bunuri in cadrul aceluiasi grup de societati.

6. Sanctiuni noi

Sanctiunea pentru nerespectarea dreptului de preemptiune si obtinerea avizelor prevazute de lege precum si a altor conditii/prevederi din lege este nulitatea absoluta a contractului de vanzare.

In plus, sunt considerate contraventii nerespectarea dreptului de preemptiune si a conditiilor/procedurilor prevazute de lege. Amenda cu care este sanctionata contraventia a fost majorata si este cuprinsa intre 100.000 RON (aprox. 21.000 EUR) si 200.000 RON (aprox. 42.000 EUR).

Detaliile privind aplicabilitatea noilor prevederi vor fi stabilite prin norme metodologice ce urmeaza sa fie publicate.

© Copyright Stratulat-Albulescu.ro 2020. Toate drepturile rezervate.